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Grundsteuer einfach berechnen: Das musst du wissen

Du fragst dich, wie hoch die Grundsteuer für deine Immobilie oder dein Grundstück ist? Wir zeigen dir, wie du sie berechnen kannst.

Lesezeit: 6 Min.

Hast du ein Haus oder ein Grundstück gekauft oder geerbt, stellt sich schnell die Frage, wie viel Grundsteuer du dafür bezahlen musst. Die Grundsteuer ist nur eine von vielen Steuerarten in Deutschland. Als Kommunalsteuer wird sie von deiner Gemeinde erhoben. 

Möchtest du deine Grundsteuer berechnen, musst du zunächst Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz kennen. Gerade der Hebesatz kann sich dabei von Kommune zu Kommune stark unterscheiden. Wir zeigen dir, wie du mithilfe einer einfachen Formel deine Steuerlast berechnen kannst. Los geht’s!

Was ist die Grundsteuer?

Grundsteuer musst du in Deutschland für Gebäude, Grundstücke und für forst- und landwirtschaftliche Betriebe zahlen. Sie ist eine direkte Steuer und wird von Städten und Gemeinden eingezogen, um so den lokalen Haushalt zu finanzieren. Es gibt zwei Arten von Grundsteuern in Deutschland – die Grundsteuer A und B. 

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Was ist die Grundsteuer A? 

Die Grundsteuer A fällt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe an. Nutzt du also beispielsweise Äcker, Wiesen, Weiden oder Waldflächen für diese Zwecke, wird die Grundsteuer A fällig. 

Was ist die Grundsteuer B?

Mit der Grundsteuer B werden dagegen bebaute und unbebaute Grundstücke besteuert, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Möchtest du dir den Traum vom eigenen Heim erfüllen, fällt nach dem Hauskauf die Grundsteuer B an. 

Was ist Unland bei der Grundsteuer?

Der Begriff Unland bezeichnet land- und forstwirtschaftliche Flächen, die aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht bewirtschaftet werden können – beispielsweise felsige und steinige Böden. Unland wird deshalb nach § 45 BewG zur Bemessung der Grundsteuer nicht erfasst. Das bedeutet für dich, dass du für diese Flächen deiner Land- oder Forstwirtschaft keine Grundsteuer zahlen musst. 

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, mit dem der Steuermessbetrag multipliziert wird, um so die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu bestimmen. Je höher der Hebesatz in einer Gemeinde oder Stadt, desto höher ist die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Eine Gemeinde kann ihren Hebesatz jedes Jahr ändern und hat so die Möglichkeit, eigene Steuereinnahmen je nach Bedarf zu erhöhen oder zu verringern. 

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Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft sind mehrere Personen EigentümerInnen eines Grundstücks oder einer Immobilie. Das heißt, wenn du gemeinsam mit mindestens einer weiteren Person eine Immobilie kaufst, handelt es sich dabei um eine Bruchteilsgemeinschaft. Vorausgesetzt ihr besitzt vergleichbare Anteile und könnt frei über die Immobilie verfügen. Die Grundsteuer für Bruchteilsgemeinschaften fällt als Gesamtschuld an. 

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Die Höhe der Grundsteuer wird vor allem durch die Lage und Art deiner Immobilie oder deines Grundstücks bestimmt. Um die genaue Grundsteuer zu berechnen, musst du den Einheitswert (auch Grundbesitzwert genannt), die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz für deine Immobilie oder dein Grundstück kennen. 

Beispiel: Wie viel Grundsteuer zahle ich für 100 Quadratmeter?

Für eine Immobilie mit einer Größe von 100 Quadratmetern kannst du in der Regel mit einer Grundsteuer von mehreren hundert Euro rechnen. Willst du es genauer wissen, lohnt sich der Blick auf deinen Einheitswertbescheid oder der Anruf beim örtlichen Finanzamt, um den Einheitswert zu ermitteln. Den Hebesatz kannst du bei deiner Gemeinde erfragen. 

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Wenn du alle nötigen Kennzahlen zur Hand hast, kannst du deine Grundsteuer mithilfe folgender Formel berechnen:

Einheitswert (Grundbesitzwert) x Grundsteuermesszahl (im Grundgesetz festgelegt) x Hebesatz (wird von Gemeinden festgelegt) = Grundsteuer

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Wie berechnet sich die Grundsteuer aus der Grundsteuermesszahl?

Die Grundsteuermesszahl ist ein im Grundgesetz festgelegter Faktor, der auf den Einheitswert angewendet wird. Das heißt, dass du die Grundsteuermesszahl mit dem Einheitswert und dem Hebesatz multiplizieren musst, um die Grundsteuer zu berechnen. Bis Ende 2024 wird die Grundsteuermesszahl folgendermaßen unterteilt: 

- Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6,0 Promille

- Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro: 2,6 Promille

- Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern: 3,5 Promille

- Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille

- Alle anderen Immobilien: 3,5 Promille

In den neuen Bundesländern hängen die Grundsteuermesszahlen dagegen von der Einwohnerzahl deiner Gemeinde ab. 

Bitte beachte: Ab 2025 tritt eine Grundsteuerreform in Kraft, wodurch sich Änderungen zu bisher gemachten Angaben ergeben können. 

Grundsteuer angeben – so funktioniert’s

Hast du ein Haus gekauft und sollst jetzt Daten für die Grundsteuer angeben, ist es zunächst wichtig zu wissen, was überhaupt zur Wohnfläche deiner Immobilie gehört. 

Was gehört bei der Grundsteuer zur Wohnfläche?

Grundsätzlich umfasst die Wohnfläche alle beheizten Räume, die für Wohnzwecke genutzt werden können. Dazu gehören in der Regel Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder und vergleichbare Räume. Und auch Terassen und Balkone müssen zur Berechnung der Grundsteuer erfasst werden. 

Welche Räume zählen bei der Grundsteuer nicht zur Wohnfläche?

Nicht alle Räume oder Flächen eines Gebäudes zählen aber automatisch zur Wohnfläche und werden bei der Grundsteuer berücksichtigt. Zimmer, die weder als Wohn- noch als Nutzfläche gelten, müssen nicht berücksichtigt werden. 

Welche Räume muss ich bei der Grundsteuer nicht angeben?

Gemäß der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche sind folgende Räume von der Besteuerung ausgenommen und müssen nicht angegeben werden: 

  • Keller: In der Regel wird der Keller nicht gezählt. Allerdings können bestimmte Nutzflächen im Keller in die Berechnung einbezogen werden.
  • Dachboden: Nur ausgebaute Dachgeschosse, die den Anforderungen für Wohnzwecke entsprechen, werden in der Regel berücksichtigt.
  • Treppenhäuser und Flure: Sie werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt.
  • Technik- und Wirtschaftsräume: Räume, wie Heizungs- oder Lagerräume, die ausschließlich technischen oder wirtschaftlichen Zwecken dienen, zählen normalerweise nicht zur Wohnfläche.
  • Garagen und Abstellräume: Räume, die als Garagen oder Abstellräume genutzt werden und nicht für Wohnzwecke vorgesehen sind, werden üblicherweise nicht einbezogen.

Was ist eine Nutzfläche bei der Grundsteuer?

Mit dem Begriff Nutzfläche werden bei der Grundsteuer alle beheizten und nicht beheizten Flächen der Immobilie bezeichnet, die nicht zur Wohnfläche gehören. Bei der Grundsteuer wird in der Regel die Wohnfläche herangezogen und nicht die Nutzfläche, um den Einheitswert der Immobilie zu ermitteln.

Welche Nebengebäude müssen bei der Grundsteuer angegeben werden?

In der Regel musst du Nebengebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht in deine Berechnung der Grundsteuer einbeziehen. Garagen, Schuppen, Gewächs- und Gartenhäuser werden in der Regel nicht berücksichtigt und müssen so von dir nicht angegeben werden. 

Wer muss keine Grundsteuer zahlen?

Vor allem gemeinnützige Organisationen und Einrichtungen, wie beispielsweise Krankenhäuser, Kirchen und Schulen sind oft von der Grundsteuer befreit. Das gilt auch für Kasernen, Friedhöfe, Verwaltungsgebäude und Flughäfen.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer muss von allen Eigentümern oder Eigentümerinnen eines Grundstücks, Gebäudes oder eines forst- und landwirtschaftlichen Betriebs gezahlt werden. Sie kann in einem Mietverhältnis aber auch zu den Betriebskosten des Mieters bzw. der Mieterin addiert werden. 

Wer zahlt Grundsteuer, Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich zahlt die Vermieterin bzw. der Vermieter als EigentümerIn der Immobilie auch die Grundsteuer. In vielen Mietverträgen ist allerdings geregelt, dass bestimmte Nebenkosten, zu denen auch die Grundsteuer gehört, auf die MieterInnen umgelegt werden können. 

Gut zu wissen: Vermietest du eine Immobilie, kannst du die Grundsteuer bei der Steuererklärung aber auch unter Werbungskosten angeben und sie so von der Steuer absetzen. 

Wer zahlt Grundsteuer für verpachtetes Ackerland?

Ähnlich sieht es aus, wenn du Ackerland pachtest. Denn auch hier zahlt der bzw. die EigentümerIn des Landes Grundsteuer. Aber: Die Pachtvereinbarung kann vorsehen, dass der bzw. die PächterIn (ähnlich dem Mietverhältnis) bestimmte Kosten oder Gebühren trägt, einschließlich Umlagen von Betriebskosten.

Wer zahlt beim Nießbrauch Grundsteuer?

Beim sogenannten Nießbrauch ist das Bezahlen der Grundsteuer in der Regel die Verpflichtung des Nießbrauchsberechtigten. Der Nießbrauchsberechtigte hat das Recht, das Grundstück und dessen Erträge zu nutzen, aber ist auch für die laufenden Kosten, einschließlich der Grundsteuer, verantwortlich. 

Tipp: Nießbrauch kann erbschaftsteuerliche Vorteile bieten, wenn der Erbschaftssteuerfreibetrag geringer ist, als die Erbmasse. 

Wie oft muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist keine einmalige Steuer, sondern fällt wiederkehrend jedes Jahr aufs Neue an. Zahlen musst du die Grundsteuer in der Regel quartalsweise – das heißt in vier Raten, die über das Jahr verteilt sind und beispielsweise zum 15. jeden dritten Monats eingezogen werden. 

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Von N26

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