Spekulationssteuer bei Immobilien – das solltest du wissen

Ganz gleich, ob du eine Immobilie geerbt oder gekauft hast: Willst du sie wieder verkaufen, zahlst du dafür in der Regel Spekulationssteuer (auch Immobiliensteuer genannt). Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei denen du die Steuer beim Hausverkauf reduzieren kannst. Welche das sind, erfährst du in unserem Leitfaden rund um Spekulationssteuer, Immobilien und mehr! Bereit?

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus verkaufst, fallen dafür auch einige Kosten an. Dazu gehören zum Beispiel Makler- und Notarkosten, der Energieausweis oder das Wertgutachten. Ein weiterer Kostenfaktor ist die sogenannte Immobiliensteuer bzw. Spekulationssteuer. Denn mit dem Verkauf bzw. der Veräußerung deines Privateigentums erzielst du idealerweise Gewinne, die der Staat besteuern kann. Dass du beim Hausverkauf Steuern zahlen musst, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren und Fristen ab.

Die Immobiliensteuer heißt auch Spekulationssteuer. Beide Namen werden eher umgangssprachlich gebraucht. Denn im Gegensatz zu anderen Steuerarten ist die Immobilien- oder Spekulationssteuer keine richtige Steuer, sondern wird über das Einkommensteuergesetz geregelt.

Die Bezeichnung stammt von der sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt zehn Jahre. Angenommen, du hast 2016 eine Wohnung gekauft und diese vermietet. Da die Preise auf dem Immobilienmarkt seither explodiert sind, willst du die Eigentumswohnung nun gewinnbringend verkaufen. 

Im Jahr 2024 ist die zehnjährige Spekulationsfrist jedoch noch nicht verstrichen. Heißt: Wenn du die Immobilie jetzt verkaufst, zahlst du Steuern. Denn laut den §§ 22 und 23 des Einkommensteuergesetz werden deine Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert, wenn du sie vor Ablauf der Spekulationsfrist erzielst. Wartest du hingegen noch bis 2026, fällt die Spekulationssteuer auf Immobilien für dich weg.   

Bedenke: Das vom Notar auf dem Kaufvertrag genannte Datum markiert den Startpunkt der Spekulationsfrist. Hast du die Wohnung am 1.6.2016 gekauft, kannst du sie ab dem 2.6.2026 steuerfrei verkaufen.

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Die Spekulationssteuer auf Immobilien wird fällig, wenn: 

• du eine vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist veräußerst
• du ein unbebautes Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist verkaufst
• durch eine Scheidung oder Gütertrennung eine Immobilie vom Ehepartner oder von der Ehepartnerin auf dich übertragen wird
• du eine Immobilie mit Privatentnahmen aus Betriebsvermögen finanzierst

Wie bereits erwähnt, basiert die Spekulationssteuer auf dem Einkommensteuergesetz. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt deshalb nicht nur von der erzielten Kaufsumme, sondern auch von deiner Steuerklasse und deinem anderen Einkommen ab. Je nach deiner Steuerklasse und deinem Jahresgehalt liegt der Steuersatz zwischen 14 und maximal 45 Prozent. 

In die Berechnung der Spekulationssteuer fließen noch weitere Faktoren: Denn du kannst bei deiner Steuererklärung auch die Kosten geltend machen, die durch den Immobilienverkauf angefallen sind – ähnlich den Werbungskosten und Sonderausgaben, die du bei der Einkommen- bzw. Lohnsteuer geltend machen kannst. Auch Verluste aus anderen Veräußerungen, zum Beispiel von Kryptowährungen, können deine Steuerlast verringern. Hier erfährst du, was du von der Einkommensteuer absetzen kannst und welche Fristen gelten.

Zu guter Letzt gibt es bei der Spekulationssteuer einen Freibetrag von aktuell 600 € im Kalenderjahr. Das heißt, die Spekulationssteuer greift für innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erzielte Gewinne ab 600 € – bei einem Immobiliengeschäft ist das hoffentlich der Fall. Sollte das neue Wachstumschancengesetz der Ampelkoalition verabschiedet werden, könnte der Spekulationssteuer-Freibetrag auf 1.000 € steigen.

Da die Berechnung der Spekulationssteuer von mehreren Faktoren abhängt und es keinen allgemeingültigen Steuersatz gibt, lässt sich hier keine pauschale Aussage treffen. Die sechs Einkommensteuerklassen können dir jedoch als Richtwert dienen. Für 2024 gelten die folgenden Sätze:

• Einkommen bis 17.005 € = 14-24 %   
• Einkommen bis 66.760 € = 24-42 %
• Einkommen bis 277.825 € = 42 %
• Einkommen ab 277.826 € = 45 %

Bedenke: Dein zu besteuerndes Einkommen setzt sich aus deinem Gehalt bzw. aus Einkommen aus selbstständiger Arbeit und deinen Veräußerungsgewinnen zusammen, abzüglich Vorsorgeleistungen, Werbungskosten und Ähnlichem.

Normalerweise gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmeregelungen, und eine davon ist die Befreiung von der Spekulationssteuer bei 3 Jahren Eigennutzung. Der Grund: Du spekulierst scheinbar nicht auf eine Wertsteigerung, sondern nutzt die Immobilie zu Wohnzwecken.

Wenn du deine Eigentumswohnung also drei Jahre lang selbst bewohnst und erst dann verkaufst, musst du keine Spekulationssteuer zahlen. Das gilt sogar dann, wenn du nicht volle drei Jahre in der Immobilie lebst, sondern sich die Eigennutzung über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren erstreckt, beispielsweise von November 2023 bis Februar 2025. Du darfst die Immobilie im Verkaufsjahr sogar kurzzeitig vermieten, so lange du im selben Jahr und in den zwei Jahren zuvor dort gewohnt hast.

Natürlich kann sich in einem Zeitraum von drei Jahren etwas im Einkommensteuergesetz ändern, oder auch bei deinem Gehalt oder anderen Einkünften. Behalte das im Hinterkopf, wenn du dich entscheidest, drei Jahre bis zur geplanten Veräußerung in deiner Immobilie zu leben.

Wenn du die Steuer beim Hausverkauf vermeiden oder wenigstens reduzieren möchtest, gibt es ein paar Möglichkeiten, zum Beispiel: 

• Dieses Szenario haben wir oben schon beschrieben: Du bewohnst deine Immobilie selbst – und zwar mindestens im gleichen Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor. Wenn du also sofort in die Wohnung einziehst, könntest du sie schon nach drei Jahren steuerfrei verkaufen. Achtung: Ein Wohnrecht allein reicht nicht aus, du musst die Wohnung tatsächlich selbst nutzen und dich dort anmelden.
• Du kannst mit dem Kaufinteressenten einen Vorvertrag abschließen oder ihn zur Miete in der Immobilie wohnen lassen. So kannst du den Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin etwas hinauszögern, ohne Verluste zu machen.
• Du hast ein Kind? Wenn es deine Immobilie anstelle von dir bewohnt und noch Kindergeld erhält, kannst du nach drei Jahren die Immobilie verkaufen und Steuern sparen.
• Du erzielst mit dem Verkauf deiner Immobilie nicht mehr als 599 € und liegst somit im Spekulationssteuer-Freibetrag. Dieser Betrag bleibt steuerfrei, d. h. du zahlst keine Steuer bei Hausverkauf.
• Du verschenkst die Wohnung. Allerdings fällt dann unter Umständen auch eine Schenkungssteuer für den Empfänger oder die Empfängerin an. Je nach Freibetrag und Verwandtschaftsgrad kann das ein teures Geschenk werden.

Treffen diese Fälle nicht auf dich zu, musst du die Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen. Ob sich das lohnt, ist von Fall zu Fall verschieden. 

Rein theoretisch bist du von der Spekulationssteuer befreit, wenn dein gesamtes Jahreseinkommen, also die Summe deines Gehalts und deiner Veräußerungsgewinne, unter dem Grundfreibetrag von 11.604 € liegt (Stand 2024). In diesem Fall greift nämlich keine Einkommensteuer. Wenn dem so wäre, hättest du aber wahrscheinlich andere Sorgen als die Immobiliensteuer.

Ansonsten gilt: Du bist von der Steuer nur befreit, wenn du mit dem Verkauf bis zum Ende der zehnjährigen Frist abwartest oder die Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre selbst bewohnt hast, bevor du sie verkaufst. Die Spekulationssteuer bei Eigennutzung zu umgehen, ist somit einer der wohl sichersten Wege. 

Du fragst dich, wie es um die Spekulationssteuer bei Erbe steht? Du hast die Immobilie geerbt? Wenn du eine Immobilie geerbt hast und sie verkaufen willst, musst du die Spekulationsfrist des Erblassers beachten. Ist die Spekulationsfrist verstrichen, musst du beim Verkauf keine Steuer zahlen. Zudem gilt auch die oben genannte Ausnahme, wenn der oder die Verstorbene die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt hat. Bedenke: Unter Umständen musst du Erbschaftsteuer (je nach Freibetrag) für Immobilien zahlen. Mehr dazu erfährst du in unserem Leitfaden zur Erbschaftssteuer.

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