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Alles rund ums Thema Spekulationssteuer, Immobilien und Co.

Du möchtest deine Wohnung verkaufen und fragst dich, welche Steuern anfallen? Wir zeigen dir, wann die Spekulationssteuer bei Immobilien greift und wie du sie verringern kannst.

Lesezeit: 4 Min.

Ganz gleich, ob du eine Immobilie geerbt oder gekauft hast: Willst du sie wieder verkaufen, zahlst du dafür in der Regel Spekulationssteuer (auch Immobiliensteuer genannt). Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei denen du die Steuer beim Hausverkauf reduzieren kannst. Welche das sind, erfährst du in unserem Leitfaden rund um Spekulationssteuer, Immobilien und mehr! Bereit?

Die Immobiliensteuer in Deutschland

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus verkaufst, fallen dafür auch einige Kosten an. Dazu gehören zum Beispiel Makler- und Notarkosten, der Energieausweis oder das Wertgutachten. Ein weiterer Kostenfaktor ist die sogenannte Immobiliensteuer. Denn mit dem Verkauf bzw. der Veräußerung deines Privateigentums erzielst du idealerweise Gewinne, die der Staat besteuern kann. Dass du beim Hausverkauf Steuern zahlen musst, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren und Fristen ab.

Immobiliensteuer versus Spekulationssteuer

Die Immobiliensteuer heißt auch Spekulationssteuer. Beide Namen werden eher umgangssprachlich gebraucht. Denn im Gegensatz zu anderen Steuerarten ist die Immobilien- oder Spekulationssteuer keine richtige Steuer, sondern wird über das Einkommensteuergesetz geregelt.

Die Bezeichnung stammt von der sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt zehn Jahre. Angenommen, du hast 2015 eine Wohnung gekauft und diese vermietet. Da die Preise auf dem Immobilienmarkt seither explodiert sind, willst du die Eigentumswohnung nun gewinnbringend verkaufen. 

Im Jahr 2022 ist die zehnjährige Spekulationsfrist jedoch noch nicht verstrichen. Heißt: Wenn du die Immobilie jetzt verkaufst, zahlst du Steuern. Denn laut den §§ 22 und 23 des Einkommensteuergesetz werden deine Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert, wenn du sie vor Ablauf der Spekulationsfrist erzielst. Wartest du hingegen noch bis 2025, fällt die Spekulationssteuer auf Immobilien für dich weg.   

Bedenke: Das vom Notar auf dem Kaufvertrag genannte Datum markiert den Startpunkt der Spekulationsfrist. Hast du die Wohnung am 1.6.2015 gekauft, kannst du sie ab dem 2.6.2025 steuerfrei verkaufen.

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Steuer bei Hausverkauf: Dann fällt sie an

Die Spekulationssteuer auf Immobilien wird fällig, wenn: 

  • du eine vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist veräußerst
  • du ein unbebautes Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist verkaufst
  • durch eine Scheidung oder Gütertrennung eine Immobilie vom Ehepartner oder von der Ehepartnerin auf dich übertragen wird
  • du eine Immobilie mit Privatentnahmen aus Betriebsvermögen finanzierst

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wie bereits erwähnt basiert die Spekulationssteuer auf dem Einkommensteuergesetz. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt deshalb nicht nur von der erzielten Kaufsumme, sondern auch von deiner Steuerklasse und deinem anderen Einkommen ab. Je nach deiner Steuerklasse und deinem Jahresgehalt liegt der Steuersatz zwischen 14 und maximal 45 Prozent. 

Außerdem kannst du bei deiner Steuererklärung auch die Kosten geltend machen, die durch den Immobilienverkauf angefallen sind – ähnlich den Werbungskosten und Sonderausgaben, die du bei der Einkommen- bzw. Lohnsteuer geltend machen kannst. Auch Verluste aus anderen Veräußerungen, zum Beispiel von Kryptowährungen, können deine Steuerlast verringern. Hier erfährst du, was du von der Einkommensteuer absetzen kannst und welche Fristen gelten.

Wie kann ich die Immobilie verkaufen und Steuern reduzieren?

Wenn du die Steuer beim Hausverkauf reduzieren möchtest, gibt es ein paar Möglichkeiten, zum Beispiel: 

  • Du bewohnst deine Immobilie selbst – und zwar mindestens im gleichen Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor. Wenn du also sofort in die Wohnung einziehst, könntest du sie schon nach drei Jahren steuerfrei verkaufen. Achtung: Ein Wohnrecht allein reicht nicht aus, du musst die Wohnung tatsächlich selbst nutzen.
  • Du kannst mit dem Kaufinteressenten einen Vorvertrag abschließen oder ihn zur Miete in der Immobilie wohnen lassen. So kannst du den Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin etwas hinauszögern, ohne Verluste zu machen.
  • Du hast ein Kind? Wenn es deine Immobilie anstelle von dir bewohnt und noch Kindergeld erhält, kannst du nach drei Jahren die Immobilie verkaufen und Steuern sparen.
  • Du erzielst mit dem Verkauf deiner Immobilie nicht mehr als 599 €. Dieser Betrag bleibt steuerfrei. 
  • Du verschenkst die Wohnung. Allerdings fällt dann unter Umständen auch eine Schenkungssteuer für den Empfänger oder die Empfängerin an. Je nach Freibetrag und Verwandtschaftsgrad kann das ein teures Geschenk werden.

Treffen diese Fälle nicht auf dich zu, musst du die Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen. Ob sich das lohnt, ist von Fall zu Fall verschieden. 

Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer ja oder nein?

Du hast die Immobilie geerbt? Wenn du sie verkaufen willst, musst du die Spekulationsfrist des Erblassers beachten. Ist die Spekulationsfrist verstrichen, musst du beim Verkauf keine Steuer zahlen. Zudem gilt auch die oben genannte Ausnahme, wenn der oder die Verstorbene die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt hat. Bedenke: Unter Umständen musst du Erbschaftsteuer (je nach Freibetrag) für Immobilien zahlen. Mehr dazu erfährst du in unserem Leitfaden zur Erbschaftssteuer.

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