Wohnung mieten in Deutschland ohne Wohnsitz – Dein Leitfaden

Die Wohnungssuche ist für die meisten von uns eine ziemlich nervige Angelegenheit. Wir stehen es durch und schwören uns danach, nie wieder umzuziehen. In Städten wie Berlin ist der Wohnungsmarkt besonders hart umkämpft. Dort kann die Suche nach einem neuen Zuhause zur zeitraubenden Vollzeitbeschäftigung werden. Und wer zum ersten Mal eine Mietwohnung in Deutschland sucht, muss sich zusätzlich mit neuen Regelungen und Begriffen vertraut machen. 

In unserem Leitfaden findest du zahlreiche Tipps und Tricks, um eine Wohnung in Deutschland zu mieten – ohne Wohnsitz und vorherige Erfahrung. Wir beziehen uns hauptsächlich auf Berlin, unsere Tipps helfen dir aber auch in jedem anderen Teil Deutschlands. Ganz gleich, ob du als Ausländerin oder Ausländer nach Deutschland einwanderst und eine Wohnung mieten willst oder dein erstes eigenes Zuhause suchst: Mit diesem Leitfaden behältst du garantiert die Nerven und lässt dich nicht über den Tisch ziehen!  

Die perfekte Wohnung finden ist wie die Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Fange deshalb schon lange, aber mindestens drei Monate vor dem Umzugsdatum an. Es gibt viele Faktoren, die außerhalb deiner Kontrolle liegen. Zeit ist dein größter Verbündeter. Also leg los und beantworte ein paar grundlegende Fragen:

• Willst du alleine leben?
• Willst du MitbewohnerInnen?
• Wie viele?
• Können es Fremde sein?

Im nächsten Schritt kannst du etwas genauer werden: 

• Für welche Kieze oder Viertel interessiert du dich?
• Wie gut willst du an die Öffis angebunden sein?
• Kannst du dir vorstellen, im Erd- oder Dachgeschoss zu leben?
• Willst du auf die Straße blicken oder auf den Hof?
• Wie viele Zimmer möchtest du?
• Wie viel Quadratmeter schweben dir vor?
• Was ist der Maximalbetrag, den du jeden Monat für die Miete (und alle anderen Wohnkosten) zahlen kannst?

Natürlich kannst du deine Antworten auch etwas offen halten, aber sie helfen dir, die Suchergebnisse auf diversen Plattformen für die Wohnungssuche zu filtern.

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Es gibt drei große Wohnungsportale, auf denen ein Großteil der Hausverwaltungen, Maklerbüros und EigentümerInnen ihre Wohnungsanzeigen posten: Immobilienscout24 (sehr bekannt), Immonet und Immowelt (weniger bekannt). Erstelle auf jeder dieser Websites ein Profil und gib so viele Informationen wie möglich an. Dazu zählen Angaben wie deine aktuelle Adresse, deine Arbeit, deine berufliche Situation und dein Nettoeinkommen. 

Öffne mehrere Tabs und starte Suchanfragen mit unterschiedlichen Filtern. So entwickelst du nach und nach ein Gespür für die Anzeigen in den jeweiligen Vierteln. Tipp: Nutze Chrome, da der Browser Websites automatisch ins Englische übersetzt – das ist durchaus praktisch, wenn du mit einigen deutschen Begriffen noch nicht so gut vertraut bist (die wichtigsten erklären wir weiter unten).

Beliebte Inserate gehen meistens schon am selben Tag wieder offline, an dem sie gepostet wurden – deshalb ist es sehr wichtig, dass du so schnell wie möglich reagierst. Bei Immonet und Immowelt hast du die Möglichkeit, deine Suche zu speichern und per E-Mail Updates zu erhalten. Wenn du diese Seiten eine Weile genutzt hast, wirst du die Namen einiger Maklerbüros bald gut kennen. Es lohnt sich, direkt auf ihren Websites vorbeizuschauen. Dort findest du oft auch Inserate, die auf Wohnungsportalen (noch) nicht erschienen sind. 

Eine weitere beliebte Plattform für Mietwohnungen in Deutschland ist eBay Kleinanzeigen. Auf dieser Website findest du so ziemlich alles, was das Herz begehrt, vor allem aus zweiter Hand. Gehe auf der Startseite zur Rubrik Immobilien, wähle Mietwohnungen und gib im Suchfenster den Namen der Stadt oder die Postleitzahl ein. Du kannst zwar ein Profil erstellen, deine Suche aber nicht speichern. Außerdem werden dir keine neuen Wohnungsangebote per E-Mail geschickt. Gehe die Suche daher gewissenhaft an und füge deine Favoriten zu deinem Merkzettel hinzu.

Auf eBay Kleinanzeigen findest du vor allem private Angebote von Menschen, die jemanden zur Nachmiete suchen. Du kannst deine Nachrichten also etwas persönlicher schreiben als bei einem Makler und wirst eher zu Einzelbesichtigungen eingeladen. Ein großer Vorteil, wenn du als Ausländerin oder Ausländer eine Wohnung mieten willst!

Du kannst auch andere Portale nutzen, sei jedoch auf der Hut. Es gibt viele unseriöse Angebote, die zu gut klingen, um wahr zu sein. Du erkennst sie an Hochglanzfotos und Beschreibungen, die wahrscheinlich aus einer Vorlage kopiert oder maschinell erstellt wurden. Die Überschriften enthalten oft Sätze wie “Wohnung mieten ohne Selbstauskunft” oder Ähnliches, um dich in die Falle zu locken. Und wenn du eine Anfrage sendest, erhältst du meistens eine Aufforderung, die Wohnung sofort zu besichtigen oder Geld im Voraus zu zahlen – weil der Vermieter angeblich gerade “nicht in der Stadt” ist. 

Eine bessere Option sind Facebook-Gruppen in deiner Region. Falls du zum Beispiel nach Berlin ziehen willst, kannst du den folgenden Gruppen beitreten: 

• Flats in Berlin
• WG, Zimmer, Wohnung, Flat, Room — Berlin !!
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• Berlin Housing
• Short-term accommodation Berlin: WG, Zwischenmiete, flat-share, Zimmerbörse
• Temporary Flat Rentals In Berlin
• Berlin Startup Flats, Flatshares, Offices, Wohnungen, WG
• Wohnung und WG Berlin

Meist handelt es sich um geschlossene Gruppen, Beitrittsanfragen werden aber in der Regel noch am selben Tag beantwortet. Bei Facebook kannst du der Person, die das Inserat eingestellt hat, sehr einfach eine Nachricht schreiben. Allerdings gibt es für die Suche keine Filter, du musst also mit etwas Geduld durch die einzelnen Angebote scrollen. 

Zu guter Letzt gibt es WG-gesucht – eine sehr benutzerfreundliche und schön gestaltete Website, die übrigens auch komplett auf Englisch verfügbar ist. Du findest dort aber nicht nur Wohngemeinschaften, sondern auch viele Angebote für Wohnen auf Zeit. Du siehst auf einen Blick, wie lange die Anzeige schon online ist, sowie die Höhe der Miete, die Adresse, die Verfügbarkeit, Wohnungsdetails und Fotos.

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Ganz gleich, ob Deutsch deine Mutter- oder eine Fremdsprache ist: Bei der Wohnungssuche wirst du auf viele Begriffe stoßen, mit denen du vielleicht noch nicht vertraut bist. Hier sind die wichtigsten: 

• Kaltmiete — Die monatliche Grundmiete ohne Heiz- und Nebenkosten. 
• Warmmiete — Die Monatsmiete inklusive der Heizkosten (außer, es gibt eine Gasetagenheizung, für die du einen separaten Vertrag abschließt).
• Nebenkosten — Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Gebäudereinigung, die Be- und Entwässerung des Grundstücks und vieles mehr. 
• Gesamtmiete — Die Gesamtmiete, also der Betrag, der monatlich von deinem Konto abgeht, besteht aus der Warmmiete sowie den Nebenkosten.
• Kaution — Die Kaution dient dem Vermieter zur Absicherung und beträgt in der Regel drei Nettokaltmieten. 
• Möbliert — Es gibt komplett möblierte und teilmöblierte Wohnungen, du mietest die Einrichtung also mit.  
• Saniert — Bei einer Sanierung werden Mängel einer Wohnung repariert, zum Beispiel sanitäre Anlagen oder Leitungen.
• Renoviert — Bei einer Renovierung wird eine Wohnung verschönert, also zum Beispiel neu gestrichen. 
• Altbau — Altbauwohnungen sind sehr begehrt, da sie oft schöne Parkett- oder Dielenböden sowie hohe Wände und dekorative Stuckelemente an den Decken haben. 
• Neubau — Neubauwohnungen sind eher mit Laminatboden ausgelegt und haben niedrigere Decken, dafür sind sie aber oft besser isoliert und moderner ausgestattet. 
• Wohnfläche — Die gesamte Wohnfläche wird in Quadratmetern gemessen.
• WBS (Wohnberechtigungsschein) — WBS-Wohnungen sind staatlich subventioniert und nur für Menschen mit WBS-Schein verfügbar. Willst du zum Beispiel eine Wohnung mieten, ohne einen Arbeitsvertrag zu haben, bist du unter Umständen WBS-berechtigt.
• EBK (Einbauküche) — Einbauküchen findest du tendenziell eher in Neubauwohnungen. Allerdings gibt es sehr viele Wohnungsangebote ohne Einbauküchen. Meist sind nur Spüle und Herd vorhanden, oft aber auch nicht einmal das. Bedenke also in deinem Budget, dass du Herd, Kühlschrank und Schränke oft selbst kaufen musst.  
• Vorderhaus, Hinterhaus, Seitenflügel— In Berlin und anderen Städten haben Miethäuser oft mehrere Teile. Zum Hinterhaus und Seitenflügel gelangst du zum Beispiel nur durch den Hausflur im Vorderhaus. 
• Erdgeschoss — Erdgeschosswohnungen liegen auf Höhe der Straße, sind von außen also einsehbar. Etwas höher gelegene Wohnungen heißen Hochparterre.  
• Dachgeschoss — Dachgeschosswohnungen haben manchmal gerade Wände und manchmal Dachschrägen.
• Aufzug — Auch Fahrstuhl genannt und oft eher in Neubauten zu finden. Manchmal gibt es Aufzüge auch nur für bestimmte MieterInnen. 
• Schlafzimmer, Badezimmer, Wohnzimmer— Bei einer 1-Zimmerwohnung sind Wohn- und Schlafzimmer meist nicht separat. Es gibt auch Studios, in denen die Küche im Wohn- und Schlafbereich ist. Bedenke, dass zum Beispiel eine 2-Zimmer-Wohnung auch wirklich nur zwei Zimmer hat. In Großbritannien und den USA bezieht sich die Angabe zum Beispiel auf die Zahl der Schlafzimmer, in Deutschland jedoch auf alle Zimmer. 
• Provisionsfrei / null Provision — In Deutschland gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Nach dieser Regelung muss diejenige Partei die Maklergebühren übernehmen, die den Immobilienmakler beauftragt hat. Wenn dein neuer Vermieter ein Maklerbüro hinzugezogen hat, muss er die Kosten zahlen. Wenn du es beauftragst, zahlst du auch die Gebühren. Meist ist die Summe zwei- oder dreimal so hoch wie die Kaltmiete. 
• WG (Wohngemeinschaft)— Bei einer WG handelt es sich um eine Wohnung, die sich mehrere Menschen teilen, zum Beispiel StudentInnen oder Expats. 
• Zentralheizung — Hat eine Wohnung eine Zentralheizung, sind die Kosten in der Warmmiete inkludiert. Die eigentliche Heizungsanlage befindet sich im Keller oder noch weiter weg, du regelst die Temperatur nur über die Heizkörper. 
• Etagenheizung — Bei der Etagenheizung ist die eigentliche Heizung, zum Beispiel die Gastherme, direkt in der Wohnung verbaut. Da du sie alleine nutzt, schließt du in der Regel auch einen individuellen Vertrag mit dem Energielieferanten ab, der Preis ist also nicht in der Gesamtmiete enthalten.
• Balkon/Terrasse — Hat die Wohnung einen Balkon oder eine Terrasse, wirkt sich das auch auf die Gesamtfläche aus. Allerdings darf die Fläche des Balkons maximal zur Hälfte in die gesamte Wohnfläche einfließen. 
• Garten — In der Stadt werden Gärten meist von der Gemeinschaft genutzt. Es gibt aber auch besondere Fundstücke mit eigenem kleinen Garten, einer der Vorteile von Erdgeschosswohnungen.

Du hast ein Angebot gefunden, das dir gefällt? Sende sofort eine Anfrage! Am besten erstellst du eine Vorlage auf Deutsch und Englisch, in der du dein Interesse an der Wohnung bekundest. Stelle dich persönlich vor, indem du deinen Namen, dein Alter, deinen Beruf und dein Monatseinkommen nennst. Erzähle auch, wie lange du schon in Deutschland oder zum Beispiel Berlin lebst und wie viel Zeit du normalerweise in deiner Wohnung verbringst. Passe deine Vorlage an die jeweilige Wohnungsanzeige an und adressiere dein Schreiben immer an die Kontaktperson. Gibt es keine, nutze das formelle “Sehr geehrte Damen und Herren”. 

Lass dich nicht vom Weg abbringen, wenn du von vielen Anbietern keine Rückmeldung bekommst. Es ist wie ein Zahlenspiel. Wir haben zum Beispiel herausgefunden, dass es drei unterschiedliche Kategorien von KandidatInnen gibt. Sie unterscheiden sich vor allem in ihrem Budget: 

• 1. AbsolventInnen 
• 2. Professionals zwischen 25 und 29
•  3. über 30-jährige Professionals, die in einer Partnerschaft leben und / oder Kinder haben. 

Vermieter wählen immer diejenigen Interessierten mit dem stabilsten Einkommen. Das heißt, Kategorie 2 wird immer Kategorie 1 vorgezogen und Kategorie 3 setzt sich immer gegen Kategorie 2 durch. Je mehr Bewerbungen du abschickst, desto mehr verbesserst du deine Chancen, in die nähere Auswahl zu kommen.  

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Wie viel Miete kannst du pro Monat zahlen? Deine Solvenz gehört zu den wichtigsten Voraussetzungen, um eine Wohnung zu mieten. Erstelle deshalb unbedingt ein Budget, bevor du dich auf die Suche machst – schließlich musst du auch die Kosten für den Umzug und vieles mehr tragen. Außerdem kommen im Alltag viele Ausgaben für Lebensmittel, Strom und Ähnliches dazu. Bedenke in deinem Budget also auch die Lebenshaltungskosten in Deutschland.  

Als Regel kannst du dir merken: Dein monatliches Nettoeinkommen sollte dreimal so hoch wie die Kaltmiete sein. Wenn die Kaltmiete zum Beispiel 500 € pro Monat beträgt, sollte dein Nettogehalt mindestens 1.500 € betragen.

Du willst mit deiner besseren Hälfte oder jemand anderes zusammenziehen? Dann sollte euer gesamtes Einkommen dreimal so hoch wie die Kaltmiete sein – auch, wenn du nur einen kleinen Teil beisteuern kannst. Falls du noch studierst und kein eigenes Einkommen hast, können deine Eltern wichtige Unterlagen wie die Gehaltsnachweise einreichen oder die Bürgschaft übernehmen. Eine Wohnung zu mieten ist ohne Einkommensnachweis also prinzipiell möglich. Beachte jedoch, dass manche Vermieter keine Bürgschaften akzeptieren. 

Erstelle eine Excel-Tabelle mit allen wichtigen Punkten deiner Suche, auf die du dich jederzeit beziehen kannst. Das hört sich etwas übertrieben an, macht den ganzen Prozess aber einfacher. Du kannst zum Beispiel die folgenden Spalten erstellen:

• Besichtigungsdatum
• Besichtigungszeit
• Adresse
• Kaltmiete
• Gesamtmiete
• Warmwasser und Gas (in der Miete enthalten oder nicht)
• Größe
• Kiez / Nachbarschaft
• Name des Immobilienmaklers
• E-Mail-Adresse des Maklers
• Link zum Inserat 
• Status (besichtigt, beworben, abgelehnt, akzeptiert)
• Beschreibung

Bevor du auch nur auf eine einzige Besichtigung gehst, solltest du die folgenden Dokumente griffbereit haben:

• Personalausweis/ Reisepass — Es liegt auf der Hand, aber prüfe unbedingt, ob er noch gültig ist.
• Einkommensnachweis — Angestellte benötigen die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. FreiberuflerInnen in Deutschland können die Steuererklärung des Vorjahres oder eine BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) des letzten Quartals vorlegen. 
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — Ein von deinem jetzigen Vermieter unterzeichnetes Dokument, das bestätigt, dass du deine Miete immer pünktlich und vollständig bezahlt hast.
• Schufa-Bonitätscheck — Die Schufa-Auskunft gibt deine Kreditwürdigkeit an und darf nicht älter als drei Monate sein. 
• Kontoauszüge (optional)— Deine aktuellen Kontoauszüge können ebenfalls als Beweis gelten, dass du solvent genug bist. Wenn du ein N26 Konto hast, kannst du deine Kontoauszüge ganz einfach bis zum aktuellen Tag exportieren. Logge dich einfach in deine N26 Web-App am Desktop ein und lade deine Kontoauszüge mit wenigen Klicks herunter. 

Puh, das sind echt viele Unterlagen, um eine Wohnung zu mieten! Erstelle aus allen (kopierten) Dokumenten deshalb eine einzelne PDF. So musst du an deine Bewerbung nur eine Datei anhängen und nicht fünf oder zehn. Der Unterschied ist klein, aber fein – denn dein potenzieller neuer Vermieter hat so alle wichtigen Informationen auf einen Blick. 

Wenn du zu einer Besichtigung eingeladen wirst, komme unbedingt etwas früher. Das gibt dir genug Zeit, um die Nachbarschaft zu erkunden, den Bewerbungsbogen (die sogenannte Selbstauskunft) zu erhalten und mit der Maklerin ein paar Worte zu wechseln. Du verbesserst deine Chancen, wenn du dich als vertrauenswürdige, zuverlässige und kooperative Person zeigst. Falls du dich bei Gesprächen auf Deutsch noch unsicher fühlst, kannst du eine deutschsprachige Freundin oder einen Freund mitbringen. Das ist aber kein Muss.

Öffentliche Besichtigungen können sehr stressig sein, weil vor der Tür wahrscheinlich schon Dutzende andere BewerberInnen warten und du dir alles innerhalb weniger Minuten ansehen musst. Deine wichtigste Mission ist, die Selbstauskunft zu ergattern und – soweit möglich – einen guten Eindruck zu hinterlassen.

Fast alle Vermieter verlangen von BewerberInnen eine Selbstauskunft. Stelle dich deshalb darauf ein, im Bewerbungsbogen Folgendes zu beantworten:

• Name, Familienstand, Geburtstag, aktuelle Adresse, Telefonnummer, E-Mail-Adresse, Jobbezeichnung, monatliches Nettoeinkommen, Firmenadresse, Informationen über deinen aktuellen Wohnungsgeber, Haustiere
• Manchmal gibt es auch spezifische Fragen, zum Beispiel über ausstehende Kredite, Privatinsolvenzen, Musikinstrumente usw.

Bedenke: Es gibt keine unbekannte Zauberformel, um schnell eine Mietwohnung in Deutschland zu bekommen. Aber mit unserem Leitfaden kannst du deine Chancen erhöhen, damit es auch wirklich klappt! 

Du hast gute Nachrichten in deinem E-Mail-Postfach? Jetzt ist es fast geschafft! Wenn du die Zusage bestätigst, erhältst du im nächsten Schritt den Mietvertrag. Schau ihn dir vor der Unterzeichnung auf jeden Fall mit jemandem an, der sich auskennt. Achte vor allem auf die folgenden Punkte:

• Gesamtmiete — Prüfe, ob die Gesamtmiete höher ist als im Wohnungsinserat.
• Staffelmiete-Vereinbarung — Die Staffelmiete ist eine Vereinbarung, bei der die Miete jedes Jahr um eine bestimmte Prozentzahl steigt. Wie hoch diese Prozentzahl ausfällt, ist gesetzlich festgelegt – sei also besonders wachsam bei zweistelligen Zahlen. 
• Kaution — Du kannst die Kaution auch auf drei Monate aufteilen und zusammen mit der Monatsmiete überweisen, falls die Einmalzahlung für dich schwer zu stemmen ist. 
• Übergabeprotokoll— Bei der Wohnungsübergabe werden auf diesem Protokoll alle etwaigen Mängel, die Zählerstände und die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel dokumentiert. Bei der Übergabe sind meistens der Vermieter bzw. die Hausverwaltung und in der Regel auch die VormieterInnen anwesend. 
• Hausordnung — Eine Wohnung zu mieten ist in Deutschland mit vielen Regeln verbunden. Lass dich von der Hausordnung jedoch nicht verunsichern, ein Großteil sind allgemein bekannte Regeln wie Lüften oder Instandhaltung.

Die meisten Mietverträge ähneln sich, trotzdem solltest du die Hausverwaltung vorab recherchieren und sicherstellen, dass sie keinen allzu schlechten Ruf hat. Vereinbare vor Vertragsunterzeichnung wenn möglich ein Treffen, in dem du letzte Fragen stellen kannst. 

Wichtig: In Deutschland gibt es eine Meldepflicht, du musst dich innerhalb von zwei Wochen beim Bürgeramt um- bzw. anmelden. Kommst du dem nicht nach, drohen dir hohe Bußgelder. Eine Wohnung zu mieten ist in Deutschland ohne Wohnsitz generell möglich. Wenn du hier noch nicht angemeldet bist, ist es aber umso wichtiger, dass du innerhalb der ersten zwei Wochen nach Einzug zum Bürgeramt gehst. Dafür benötigst du eine Vermieterbestätigung und deinen Ausweis.

Tipp: Gerade in Berlin musst du Termine im Bürgeramt oft weit im Voraus buchen. Wenn du auf Wohnungssuche bist, kannst du schon jetzt einen Termin buchen und ihn notfalls verschieben, wenn es sich doch noch länger hinzieht. Sobald du eingezogen und angemeldet bist, kannst du endlich dein neues Zuhause genießen!