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Impuestos en la compraventa de vivienda: todo lo que necesitas saber

Impuestos directos e indirectos por comprar o vender una vivienda de primera o de segunda mano.
8 min de lectura
  • Tipos de impuestos según la vivienda: en la compraventa de obra nueva se aplica el IVA, mientras que en la vivienda de segunda mano, el ITP.
  • Qué son el ITP, el IVA y el IAJD: El ITP grava las compraventas de segunda mano, el IVA las viviendas nuevas, y el IAJD recae en las escrituras. Todos se suman al precio final de compra.
  • Consulta con tu asesor o notaría: en caso de duda e infórmate de los tipos autonómicos, las exenciones y las deducciones para evitar sorpresas fiscales.
Si quieres saber qué impuestos tendrás que pagar a la hora de comprar una vivienda en España, ¡deja de buscar! En el artículo de hoy te damos toda la información necesaria sobre el IVA, el IGIC, el IAJD, el ITP y todos los impuestos que deberás tributar por la compraventa de una vivienda. Poco importa que quieras vender o comprar un piso en la playa, una casita en el campo o el chalé de tu prima en Alpedrete; existen una serie de conceptos con los que deberías familiarizarte para evitarte problemas innecesarios con el fisco.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España?

Las transacciones económicas por la venta de una vivienda están sujetas al pago de impuestos. Para vender una vivienda, hay que  hacer frente al pago de tres tributos distintos: 
  • IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: un impuesto creado para sostener los gastos públicos y para favorecer a las personas que se encuentran en una situación económica más desfavorecida, ya que grava las ganancias o los ingresos de manera progresiva.Los ingresos obtenidos por la venta de bienes inmuebles son tributados en la declaración de la renta del año posterior. 
Los tramos del IRPF se subdividen de la siguiente manera: 
Tramo de IRPF en función de los ingresosTipo impositivo
> 12.450 €19 %
Entre 12.450 € y 20.199 €24 %
Entre 20.200 € y 35.199 €30 %
Entre 35.200 € y 59.999€37 %
Entre 60.000 € y 299.999 €45 %
< 300.000 €47 %
  • Plusvalía municipal: también conocido como IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), este impuesto municipal busca gravar el aumento del valor de los terrenos urbanos en los que se encuentren los bienes inmuebles mientras hayan estado en propiedad del vendedor. Debe ser abonado en el ayuntamiento de la localidad en la que se sitúe la vivienda durante los 30 días hábiles posteriores a la venta o 6 meses en caso de una herencia. 
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): los propietarios de inmuebles como locales, viviendas o plazas de garaje, por citar sólo unos ejemplos, están obligados a pagar este tributo de forma anual al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el bien inmueble. Según la ley, como el hecho imponible se produce el 1 de enero de cada año, el vendedor del bien inmueble será el que tenga que pagar el IBI por mucho que firme la venta mientras se come las uvas. Esto no excluye que el vendedor y el comprador lleguen a un acuerdo para pagar la parte proporcional del impuesto o que el vendedor haga repercutir el pago del impuesto en el precio de venta.

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¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?

Si estás planteándote dar el paso y comprarte una casa, además de tener en cuenta los gastos de compra, tendrás que añadir los diversos impuestos relacionados con este tipo de compra a tus cálculos. Dichos  impuestos varían en función de factores como el tipo de vivienda que quieras comprar, la comunidad autónoma o la cantidad de metros cuadrados que tiene.

ITP

Existen bonificaciones o tipos reducidos para colectivos específicos (jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad) y para la compra de vivienda habitual en zonas rurales o con políticas de repoblación.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) suele abonarlo el vendedor, salvo que se pacte lo contrario.

Gastos adicionales

Notaría, registro y gestoría correspondientes a la escritura de compra suelen correr a cargo del comprador, aunque las partes pueden pactar lo contrario.En caso de formalizar una hipoteca, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (en vigor desde 2019) asigna gastos registrales y de gestoría al banco, mientras que la tasación corresponde al comprador, además de cualquier seguro que acuerden.Siempre confirma con la entidad bancaria y el notario qué gastos te corresponden según la normativa autonómica y el acuerdo contractual.

Impuestos a pagar al comprar una vivienda nueva

Para  comprar una vivienda nueva o tendrás que hacer frente a dos impuestos por la transacción:
  • Impuesto sobre el Valor Añadido: el IVA es un impuesto general e indirecto que se aplica a la compra de bienes o servicios. El IVA de vivienda nueva tiene un tipo reducido del 10 % (aunque es del 21 % en locales comerciales o plazas de garaje independientes) sobre el precio de venta para las viviendas comunes y un 4 % cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Si la vivienda que quieres comprar se encuentra en Canarias, deberás abonar el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) del 7 % o un tipo del 5 % por la compra de una vivienda habitual cuando la base imponible no supere los 150.000 € (los límites para familias numerosas son mayores) y el comprador no tenga una vivienda en propiedad ni en usufructo. En el caso de que compres una casa en Ceuta o Melilla, te corresponderá el Impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI).
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: el AJD grava los actos formalizados en escrituras públicas y forma parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (impuesto indirecto que se aplica a las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados). La base imponible de este tributo es el precio de compra y los tipos de este gravamen varían entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma.

Impuestos a pagar al comprar una vivienda de segunda mano

Además del precio de compra, los impuestos constituyen uno de los gastos más importantes también en el caso de la compra de una vivienda usada. A diferencia de las compras de viviendas nuevas, cuando se compra una casa de segunda mano no hay que pagar el IVA en viviendas de segunda mano, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto, también conocido como ITP, cuyo tipo impositivo suele oscilar entre el 6 % y el 10 % dependiendo de la comunidad autónoma. Algunas regiones ofrecen tipos reducidos (por ejemplo, 4 % o 5 %) para jóvenes, familias numerosas o compras de vivienda habitual.El IAJD se paga al formalizar escrituras notariales, especialmente en compraventas de obra nueva o al constituir hipotecas. Su cuantía depende de la comunidad autónoma, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor escriturado o hipotecado. En la vivienda de segunda mano, lo habitual es abonar únicamente ITP; no obstante, en algunos casos puede haber supuestos donde el IAJD también sea aplicable (por ejemplo, subrogaciones hipotecarias).Debe ser abonado mediante la autoliquidación en un impreso oficial y el ingreso del importe en una cuenta de la Agencia Tributaria a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras. A continuación te dejamos una tabla con el porcentaje de ITP en algunas comunidades autónomas para que puedas hacerte una idea:
Comunidad AutónomaTipo impositivo del ITP
Andalucía7 %
Aragón 8 - 10 %
Asturias8 - 10 %
Baleares8 - 13 %
Canarias6,5 %
Cantabria9 %
Castilla La Mancha9 %
Castilla León8 - 10 %
Cataluña10 - 11 %
Ceuta6 %
Comunidad de Madrid6 %
Extremadura8 - 11 %
Galicia8 %
Murcia8 %
Navarra6 %
País Vasco7 %

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Preguntas frecuentes

    Desde el momento en que se produce la escritura de la vivienda o se cierra la transacción, el comprador dispone de 30 días hábiles para abonar el ITP y el AJD. Quien se retrase con esa tributación se enfrentará a sanciones. En el caso de las viviendas nuevas, el comprador deberá tributar el IVA en el momento de la transmisión de la vivienda (cuando firme las escrituras de ésta).

    La compra de una vivienda de segunda mano implica el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP y, en ocasiones, el pago de la parte proporcional del IBI por el tiempo en el que la vivienda pasa a estar en propiedad del comprador durante el año de compra.

    Tanto el ITP como el AJD se pagan en las delegaciones de Hacienda o de forma telemática a través de la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria.

    Es un tributo que grava la firma de documentos notariales, especialmente escrituras de compraventa e hipotecas. Su cuantía depende de la comunidad autónoma donde se realice la operación.

    El vendedor asume la plusvalía municipal salvo que se pacte lo contrario en el contrato.

    En algunas comunidades autónomas existen bonificaciones y reducciones de dichos impuestos destinados a jóvenes, familias numerosas o a compras de vivienda habitual.

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