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Descubre cómo alquilar tu casa con toda legalidad estando de vacaciones

Si quieres saber cómo alquilar tu piso en vacaciones con total seguridad, en este artículo encontrarás toda la información necesaria.

5 min de lectura

Todo son risas y alegrías a la hora de percibir un dinero inesperado por alquilar el piso estando fuera, hasta que la Agencia Tributaria llama a la puerta. Evita llevarte sorpresas desagradables mientras disfrutas de unas merecidas vacaciones con la información que te desvelamos a continuación sobre los requisitos que debe cumplir tu casa y los impuestos que deberás pagar por alquilarla en verano, en Semana Santa, en Navidad o simplemente si estás trabajando en remoto. 

Cómo alquilar tu casa de forma segura 

Con el desarrollo del alquiler de viviendas como pisos turísticos y de las plataformas de alquiler turístico como Airbnb o HomeAway, este tipo de actividad económica formaba parte de la economía sumergida hasta que la Agencia Tributaria decidió tomar cartas en el asunto. 

Desde ese momento, quien alquile su vivienda sin regularizarla o sin declarar los ingresos percibidos con el alquiler, estará incurriendo en una infracción de tipo administrativo o tributario. Ambas infracciones van de la mano de pagos de multas que pueden alcanzar los 3.000 € o incluso la friolera 600.000 € junto a la prohibición de volver a alquilar tu vivienda como piso turístico o casa rural. 

Mientras conozcas las reglas para registrar correctamente tu casa y los impuestos que se pagan por este tipo de ingresos, no tendrás nada que temer.

Requisitos para tener una vivienda turística

Si estás planteándote alquilar tu vivienda durante un corto periodo de tiempo para ahorrar en gastos mientras estás fuera o sacarte un dinero extra, debes saber que no basta con anunciarla en una plataforma de alquiler de viviendas turísticas y esperar el cobro del alquiler mientras te bronceas en una playa o llenas tus pulmones del aire fresco de las montañas.

Es importante saber que tanto la regulación de los alquileres vacacionales como los impuestos que se gravan con ellos son competencia de las Comunidades Autónomas y, en ocasiones, de la ciudad o municipio como es el caso de Barcelona. Esto significa que deberás comprobar primero (con una búsqueda rápida en Internet o en el ayuntamiento de tu localidad) si tu piso o casa reúne las condiciones necesarias para ser considerada como una vivienda con fines turísticos en tu Comunidad Autónoma:

  • Cédula de habitabilidad o primera licencia de ocupación: documento con el que probar que la vivienda se encuentra en buenas condiciones para ser habitada (superficie útil, distribución del espacio, equipamientos, altura mínima, etc.).
  • Inscripción en el registro de viviendas turísticas: este trámite te permitirá obtener un número de identificación imprescindible para que tu vivienda pueda ser alquilada durante las vacaciones de forma legal. Esta inscripción deberá venir acompañada de una declaración responsable en la que deberás comprometerte a respetar la normativa vigente. 
  • Limitaciones de tiempo: existen topes de días mínimos y máximos a la hora de alquilar tu piso durante un tiempo limitado. Este requisito varía igualmente de forma considerable entre una Comunidad Autónoma y otra, por lo que te recomendamos que no dejes de informarte antes de tomar la decisión de alquilar tu casa cuando estés fuera.
  • Informar al administrador de fincas y a la comunidad de propietarios: cuando hayas regularizado tu vivienda para este tipo de alquiler, deberás hacérselo saber al administrador y a la comunidad de vecinos. Existe la posibilidad de que la comunidad decida aumentar las cuotas de los pisos turísticos, por lo que resulta más que recomendable mantener una buena relación con los vecinos y ofrecerles un número de contacto en caso de que se produzcan problemas con tus inquilinos. 

Por poner un ejemplo, quien preste un servicio turístico de alquiler de forma clandestina en Andalucía estará incurriendo en una infracción grave por la que deberá abonar una multa que se moverá entre los 2.000 € y los 18.000 €. También hay multas para las infracciones muy graves. El importe de éstas va de los 18.000 € a los 150.000 € y están previstas para aquellas personas que se opongan a las inspecciones turísticas, que presenten documentación falsa o que reincidan en las infracciones muy graves. 

Impuestos por alquiler de vivienda vacacional

Como mencionamos anteriormente, la fiscalidad por alquiler de vivienda vacacional depende de cada Comunidad Autónoma. Los ingresos obtenidos por esta actividad económica después de haber descontado el dinero invertido para obtenerlos durante el periodo de alquiler deberán figurar en la Declaración de la Renta como "rendimientos del capital inmobiliario” en la base imponible general. 

Si tomamos como ejemplo una casa rural cuyo valor de compra está en 75.000 € y que ha sido alquilada durante un mes por 500 €, los ingresos netos se calculan restando los gastos deducibles de alquiler vacacional como podrás ver en la siguiente tabla:

Ingresos brutos por el alquiler500 €
IBI -41,5 €
Gastos de comunidad -15 €
Tasa de basuras -6 €
Intereses por la hipoteca -25 €
Gastos de publicidad -30 €
Amortización (depreciación de los bienes inmuebles) -187,5 €
Ingresos netos por el alquiler 195 €

En el caso de nuestro ejemplo se deberán incluir los 195 € en el IRPF como "rendimientos del capital inmobiliario" para el mes durante el que la casa ha sido alquilada. El resto del año, la Agencia Tributaria gravará la imputación de renta, lo que significa que el propietario deberá pagar un entre un 1 % y un 2 % del valor catastral de la vivienda cada mes.

Si prestas servicios de limpieza, de cambio de ropa de cama o de toallas o de restauración por un coste adicional, deberás darte de alta como empresa o como autónomo, lo que implica que tendrás que declarar y recaudar el IVA por ejemplo. El IVA de este tipo de alquiler varía entre el 10 % y el 21 % en función de la Comunidad Autónoma y del tipo de alquiler.

Existen impuestos suplementarios en determinadas comunidades como Cataluña, donde el propietario deberá además abonar la tasa turística o Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET). El importe de este tributo varía según el tipo de alojamiento y de su ubicación. Mientras que en Barcelona el impuesto alcanza los 2,25 € por persona y estancia, en el resto de Cataluña este impuesto es de 0,90 €. 

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