Todo lo que necesitas saber sobre la nuda propiedad

Seguramente te hayas encontrado con el término de nuda propiedad al realizar una búsqueda de casas por tu zona. Esta vía, cada día más usada por muchos vendedores, conlleva una serie de condiciones que debes tener bien claras antes de aceptar.

Aprende en esta guía completa cómo funciona, qué derechos y obligaciones tendrías si la aceptas y cuál es su diferencia con el usufructo.

El significado de nuda propiedad es el concepto jurídico que establece el derecho de propiedad que una persona posee sobre una vivienda. 

La letra pequeña de este supuesto establece que, como nudo propietario, solo tendrás acceso a esa vivienda de la que eres propietario cuando la persona que te la vendió fallezca.

Esta fórmula permite a muchas personas vender sus viviendas y poder disfrutarlas hasta el día que mueran. Se trata de una manera de conseguir liquidez y vivir sin problemas económicos en la última etapa de sus vidas.

Con este contexto, muchas personas mayores de 65 años recurren a la nuda propiedad para conseguir un alto ingreso a cambio de poner su vivienda a un precio menor que el de otras viviendas parecidas que encuentres en el mercado inmobiliario.

La venta de nuda propiedad se hace ante notario y se deja constancia en el Registro de la propiedad. Para realizar la operación, se puede optar por tres vías diferentes:

• Una de pago único: el vendedor necesita ingresos urgentes y prefiere un único pago al comienzo.
• Una de renta mensual: el ingreso se puede realizar en forma de paga mensual a los vendedores y actuales dueños de la vivienda.
• Una modalidad mixta: combina las dos primeras opciones: un pago determinado al principio, y el resto se realiza en forma de pago mensual.

Normalmente el precio de la nuda propiedad se calcula en función de la esperanza de vida del dueño o la dueña, el valor de mercado que tenga la vivienda en ese momento y el valor del usufructo de la casa.

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Aprender lo básico

Aunque suelan confundirse a menudo, la realidad es que se trata de derechos distintos y, por tanto, hay múltiples diferencias:

• El nudo propietario es el dueño, pero no tiene el uso y disfrute de la vivienda.
• Al usufructuario le ocurre justo al contrario: tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
• Para que el nudo propietario pueda disfrutar de la vivienda, primero debe terminar el usufructo (normalmente finaliza con la muerte del usufructuario).
• Aunque el nudo propietario no pueda alquilar la vivienda mientras dure el usufructo, sí que puede vender la nuda propiedad a otra persona.
• El usufructuario puede alquilar el inmueble y obtener un ingreso por este concepto.
• El usufructuario también puede vender su derecho a vivir en la vivienda, aunque no la vivienda en sí.

Como has visto, ser el nudo propietario de una casa supone tener muchos de los derechos sobre el inmueble inactivos.

Para adquirir una nuda propiedad indirectamente (es decir, no siendo tú el que vende o compra el inmueble), existen diferentes vías:

• A través de una herencia: los hijos de la persona que tenía la nuda propiedad, la heredan, y normalmente se la ceden al cónyuge viudo.
• A través de una donación con reserva de usufructo: la persona dona la nuda propiedad, pero se reserva el derecho de usar el inmueble hasta que fallezca.
• El propietario del inmueble vende su nuda propiedad: en este caso se reserva el usufructo vitalicio.

Para que el nudo propietario pueda comenzar a hacer uso pleno de la vivienda, tiene que cumplirse alguno de estos escenarios:

• Muerte del usufructuario: en este escenario, el uso y disfrute del inmueble pasa directamente al nudo propietario, siempre y cuando no haya más usufructuarios.
• Cumplimiento del plazo por el que se constituyó el usufructo: si se cumple el plazo, el inmueble pasa directo al nudo propietario.
• Cumplimiento de la condición resolutoria del pacto con el usufructo: aquí la condición puede ser diferente según el caso, pero si se cumple, se liberaría la casa al nudo propietario.
• Venta del usufructo: si el usufructuario decide vender el usufructo, en general se lo suele vender al nudo propietario, que pasaría a tener pleno dominio sobre la vivienda.

Aunque puede no parecer muy seductor el hecho de adquirir la nuda propiedad de una vivienda, lo cierto es que el nudo propietario sí tiene ciertos derechos sobre la casa:

• Derecho de propiedad: el nudo propietario es el dueño, aunque no pueda habitar la casa.
• Derecho a vender su nuda propiedad: sin que ello afecte al derecho del usufructuario de habitar la vivienda.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario puede pedir una hipoteca sobre la nuda propiedad. 
• Derecho de realizar obras y mejoras: podrá realizarlas siempre y cuando no perjudique al usufructuario.
• Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: una vez que finalice el usufructo.

Entre las obligaciones que tiene el nudo propietario al hacerse con la nuda propiedad de una vivienda, destacan:

• Reparaciones extraordinarias: el nudo propietario está obligado a realizarlas, en caso de que las realizara el usufructuario, podrá aumentarle el valor de la nuda propiedad.
• Respetar el usufructo: el nudo propietario no podrá alterar de ninguna forma la vivienda usufructuada.
• Pago de los tributos relativos a la casa: el nudo propietario será el encargado de pagar las contribuciones durante el usufructo (incluidos impuestos a la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Pagar la hipoteca (de existir): de cada una de las cuotas que componen la hipoteca.
• Responder ante el usufructuario: en caso de que el nudo propietario venda la propiedad o se la embarguen para el pago de deudas.
• Abonar los gastos de la comunidad extraordinarios: como pueden ser los arreglos de la fachada o de algún elemento del edificio. Los ordinarios como el agua, la luz o la limpieza de zonas comunes, pertenecen al usufructuario.

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