Hipoteca inversa: todo lo que necesitas saber antes de solicitarla

Si hablamos de hipotecas, lo primero que se te pasará por la cabeza es un préstamo que pides al banco para comprarte una casa o un piso y que deberás devolver con el paso de los años para tener el inmueble en propiedad, ¿verdad?

Debes saber que además de los préstamos hipotecarios, las entidades financieras disponen de productos como la hipoteca inversa, la cual opera de forma totalmente diferente a las hipotecas normales y está dirigida a personas de edad avanzada que quieran obtener rentabilidad de su patrimonio para complementar sus ingresos mensuales.

En este artículo, vamos a contarte todo lo que necesitas saber antes de solicitar la hipoteca inversa para que puedas valorar si es la mejor opción para ti.

La hipoteca inversa es un producto financiero opuesto a una hipoteca normal: a cambio de poner tu casa a disposición del banco, la entidad bancaria te paga una cantidad de dinero cada mes durante el período de tiempo acordado. En otras palabras; poner como garantía tu vivienda de uso habitual, seguir viviendo en ella y obtener financiación en forma de renta mensual.

Se trata de un préstamo dirigido a la tercera edad, concretamente a personas mayores de 65 años o personas dependientes, propietarias de viviendas que deseen complementar la pensión de incapacidad permanente o de viudedad u obtener ingresos adicionales para la jubilación.

Para saber de primera mano las diferentes modalidades de este producto bancario, es preciso conocer qué tipos de hipoteca inversa encontramos y cuáles son sus condiciones de contratación:

En la hipoteca inversa simple o temporal se cobra una cuota mensual durante un período de tiempo acordado entre el banco y el titular. Precisamente por su temporalidad, las rentas percibidas son superiores a otros tipos de hipoteca inversa, ya que la entidad bancaria paga el equivalente a la valoración del hogar. Además, tiene una particularidad añadida: las rentas no tributan en el IRPF al ser disposiciones de un crédito, por lo tanto no pagarás impuestos.

Está vinculada al seguro de rentas, el cual entra en funcionamiento una vez se ha superado el valor de la hipoteca, es decir, cuando has cobrado una cantidad de dinero superior al valor de tasación de la vivienda. 

Ten en cuenta que si recibes dinero del seguro de rentas, dicha cantidad tributa, por lo que deberás abonar el 1,44 % del importe recibido.

Tal y como su nombre indica, en la hipoteca inversa vitalicia, el titular percibe una renta mensual durante toda su vida. A diferencia de la hipoteca inversa temporal, el valor de las rentas es más bajo debido a que el titular recibirá una mensualidad hasta el día de su fallecimiento.

En el caso de la hipoteca inversa de disposición única, el titular recibirá al inicio de la hipoteca un pago único por el valor de la vivienda.

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Aprender lo básico

Te avisamos de entrada que los requisitos para solicitar una hipoteca inversa son un tanto particulares, ya que está pensada para un perfil muy concreto y no todo el mundo puede optar a ella:

• Ser una persona mayor de 65 años, aunque algunas entidades bancarias elevan dicha edad a los 70 años.
• Ser una persona con una discapacidad igual o superior al 33 %.
• Ser una persona con dependencia severa.
• Tener una vivienda en propiedad libre de cargas, es decir, que no esté hipotecada. En caso de que lo esté, se sumaría el importe restante de la hipoteca a la tasación del valor del inmueble en el préstamo.
• La vivienda debe ser tu residencia habitual. De lo contrario, si se trata de una segunda residencia, deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a la hora de constituir la hipoteca inversa como veremos a continuación.

Además, es obligatorio por ley que en el proceso de contratación intervenga un asesor independiente para proteger los derechos de la persona solicitante.

Así como en las hipotecas normales, constituir una hipoteca inversa también conlleva gastos asociados. Normalmente, el banco suele adelantar algunos de ellos a cuenta del préstamo. Toma nota:

• Tasación de la vivienda: antes de constituir la hipoteca inversa, es necesario calcular el valor total de la vivienda en propiedad. La tasación corre a cargo del titular de la hipoteca inversa y el coste oscila alrededor de los 300 €.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: deberás pagar este impuesto en caso de que se trate de una segunda residencia. Si se trata de tu vivienda habitual, no tendrás que pagarlo.
• Gastos de registro: es un impuesto que grava los documentos notariales.
• Gastos de notaría: los honorarios notariales de escrituración de la hipoteca. Normalmente son un 0,54 % sobre el valor del inmueble.
• Comisión de apertura de la hipoteca: se trata del porcentaje que el banco te cobra al concederte un préstamo hipotecario para tramitar la operación.
• Intereses: los intereses asociados a la comisión de apertura de la hipoteca.

Como todo producto financiero, su contratación implica ciertas ventajas e inconvenientes que es preciso que tengas en cuenta antes de solicitar una hipoteca inversa:

• Dispones de liquidez, mantienes tu vivienda en propiedad y puedes seguir viviendo en ella hasta el final de tus días sin necesidad de venderla ni alquilarla.
• No es necesario que cuentes con un mínimo de ingresos, avales ni financiación, tan sólo demostrar que tienes una vivienda en propiedad.
• No tendrás que devolver el importe de las rentas al banco, se encargarán tus herederos si así lo quieren.

• Los intereses de las hipotecas inversas son más altos que en las hipotecas normales, actualmente la media se sitúa en el 5 %, hecho que dificulta la venta de la vivienda.
• A menos que tu inmueble sea de alto valor, el importe de las rentas no será muy alto ni dará para solucionar los apuros de tu jubilación.
• El cobro de cada mensualidad aumenta la deuda con el banco.

El dinero que se puede obtener en una hipoteca inversa puede variar al considerar diversos factores como:

• La edad del titular: por ejemplo, si se trata de una persona de edad avanzada, la cantidad percibida será mayor, ya que la esperanza de vida del titular es menor y por ello el período de validez de la hipoteca es más corto. Aquí también entra en juego el género del solicitante: si es una mujer, puede que el valor de la renta mensual sea inferior. Actualmente, la esperanza de vida de las mujeres en España es 4,4 años superior a la de los hombres.
• El valor del inmueble: como en todas las hipotecas, cuanto más elevado sea el valor de la vivienda, más alto será el valor de la hipoteca inversa, y con ello la asignación mensual.

Ten en cuenta que por norma general, las entidades bancarias acostumbran a entregar entre el 25 % y el 50 % del valor de tasación de la vivienda dada en garantía.

Como hemos dicho, el solicitante de la hipoteca inversa no tiene que devolver ningún importe. A medida que transcurre el período de contratación del préstamo, la deuda contraída con la entidad financiera va subiendo.

Por ello, una vez fallecida la persona titular, los viudos y/o herederos tienen la opción de devolver el dinero a la entidad financiera si desean recuperar la vivienda, vender la propiedad, o bien reclamar la cuantía restante en caso de que aún quede una parte del préstamo inverso por cobrar. También tienen la posibilidad de pedir una nueva hipoteca para pagar la deuda pendiente.

Es posible cancelar una hipoteca inversa en cualquier momento. De hecho, la mayoría de las entidades financieras no acostumbran a cobrar comisiones adicionales por ello.

Para cancelar la hipoteca, tendrás que devolver el importe prestado más los intereses y los gastos de constitución.

La principal diferencia entre la hipoteca inversa y la nuda propiedad es la titularidad y usufructo de la vivienda: mientras que en la primera, la persona solicitante conserva la propiedad y uso del inmueble, en la nuda propiedad, el solicitante, a pesar de ser el propietario de la vivienda, no puede hacer uso de ella, ya que un tercero posee su usufructo. 

En la mayoría de casos, se trata de personas de edad avanzada con un estado de salud deteriorado que quieren seguir viviendo en su hogar y recibir una asignación extra para complementar su pensión.

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