L’imposition des revenus fonciers : calcul et déclaration.

L’Insee évalue à 7 millions le nombre de ménages « multipropriétaires » en France. La moitié d’entre eux proposent des biens à la location. Ces bailleurs non-professionnels sont nombreux à se sentir perdus au moment de déclarer leurs revenus. Cet article reprend donc les essentiels pour calculer et déclarer ses revenus locatifs sans soucis lors de l’imposition des revenus fonciers.

Les revenus fonciers correspondent à l’ensemble des revenus issus de la location de biens immobiliers tels que les logements vides, commerces, bureaux, garages, terrains, boxes, etc. Les biens meublés ne sont pas concernés.

Les revenus fonciers concernent aussi les revenus des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) non assujetties à l’impôt sur les sociétés.

A titre d’exemple, les revenus tirés de la location d’une cave ou d’un box de parking participent au revenu foncier. De façon plus rare, la location d’un bateau (aménagé et utilisé en point fixe) correspond également à des revenus fonciers, de même que la location d’un droit d’affichage ou d’un droit de chasse.

Le montant des revenus fonciers est calculé à partir du montant des loyers bruts hors charges réellement perçu au cours de l’année civile (la somme qui se trouve pour de bon sur votre compte en banque, quelle que soit la période de location concernée). Cela comprend donc les revenus versés en avance ou en retard par exemple, mais pas les impayés. 

Certaines subventions et indemnités doivent aussi être intégrées dans le revenu brut foncier, telles que les subventions pour travaux (versées par l’Agence nationale de l’habitat – Anah) et les indemnités versées en compensation des pertes de loyers lorsque le propriétaire a souscrit à un contrat de garantie loyers impayés. 

Les travaux effectués par les locataires sont considérés comme des avantages en nature pour le propriétaire et assimilés également à des revenus. Toutefois, cela concerne uniquement les travaux importants, qui apportent une réelle valorisation au bien, et pas les petits travaux du quotidien, qui s’apparentent à de l’entretien.

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Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le régime réel d’imposition et le régime micro foncier. Chaque année, aux alentours du mois d’avril, les contribuables reçoivent une déclaration d’impôts, sur laquelle doivent être déclarés tous les revenus (fonciers inclus) selon le régime choisi. 

Quel que soit le régime, des cotisations sociales sont aussi prélevées sur les revenus fonciers. Lorsque les loyers excèdent le montant des charges relatives aux logements concernés, on parle de bénéfice foncier. Il s'ajoute aux autres revenus du propriétaire (salaires, pensions, BIC, etc.) dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Selon les montants, cela peut faire évoluer la tranche d’imposition du contribuable. A l’inverse, un déficit foncier peut être déduit de son revenu imposable.

Le régime micro foncier a pour ambition de simplifier la gestion des revenus. Il s’applique lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. C’est un régime qui permet un allégement des obligations déclaratives.

Dans ce régime, le calcul du revenu foncier net correspond à l’application automatique d’un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut. Cette déduction forfaitaire correspond aux charges estimées du propriétaire, qui ne peut donc pas déduire ses charges pour leur montant réel. Il ne nécessite pas de remplir une déclaration de revenus fonciers.

Attention, le choix du régime foncier s'applique à l’ensemble des revenus fonciers d’un foyer fiscal (il n’est pas possible d’avoir un bien soumis au régime réel et un autre au régime micro-foncier). Le choix du régime micro foncier engage le propriétaire pour 3 ans sur l’ensemble de ses revenus fonciers. A l’issue de ces trois ans, il peut à nouveau opter pour le régime réel s’il le souhaite.

Lorsque le montant des revenus fonciers excède 15 000 € par an, le propriétaire est imposable au régime réel. Dans ce cas, il calcule lui-même son revenu foncier net, en fonction du revenu foncier brut auquel les charges réelles sont retirées. Certains avantages fiscaux peuvent également être appliqués (Pinel, Denormandie…).

Le régime réel implique de remplir une déclaration de revenus fonciers N° 2044 (S) à annexer à la déclaration d’impôts.

Les revenus fonciers issus de la location d’un bien vide peuvent être déclarés selon l’un ou l’autre des régimes selon que le montant perçu est inférieur ou supérieur à 15 000 €. 

Les revenus perçus sont à indiquer dans la catégorie des "revenus fonciers" de la déclaration de revenus (n°2042) au moment de remplir sa déclaration d’impôt.

Si les locataires d’un bien peuvent y vivre sans apport extérieur de meubles, on considère qu’il s’agit d’un bien meublé. 

Dans ce cas, les revenus issus de location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers et ne doivent pas être déclarés dans cette partie de la déclaration fiscale.

Pour être déduites, les charges doivent nécessairement se rapporter à un bien faisant l’objet d’un contrat de location (elles ne peuvent pas se rapporter à un logement vacant par exemple). Elles sont déductibles au cours de l’année fiscale pendant laquelle elles ont été payées uniquement et il faut pouvoir les justifier : il est donc indispensable de garder les factures relatives à ces dépenses pour pouvoir les présenter à l’administration fiscale si nécessaire. 

Il est possible de déduire des revenus fonciers le montant des dépenses supportées pour le compte des locataires et qui n’ont pas été remboursées au 31 décembre de l'année du départ du locataire.

Parmi les charges déductibles, on compte aussi les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion (rémunération des concierges, frais de gérance (syndic), frais de procédure engagés pour le règlement de différends), les primes d’assurance, certaines impositions (taxe foncière, taxe spéciale d’équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement) et les intérêts d’emprunts.  

Les charges récupérables (remboursées au locataire chaque mois sous forme de provisions) ne sont pas imposables et n’entrent pas en compte dans le calcul du revenu foncier. De la même façon, le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans le bien locatif n’est pas imposable. Il peut le devenir lorsqu’il est utilisé pour couvrir des impayés ou la remise en état du logement post location. 

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