Cercare casa in affitto, le regole per gli expat in Italia

Ti sei appena trasferito e cerchi una casa in affitto in Italia? Hai in programma di spostarti nel nostro paese e vuoi organizzarti in anticipo? Sei nel posto giusto! Che il tuo soggiorno in Italia sia per motivi di lavoro o di studio, che sia limitato a pochi mesi o a tempo indefinito, sappi che esistono una serie di soluzioni adatte a te. Ma anche una serie di cose che l’expat in Italia deve sapere prima di affittare casa: dai costi ai modi migliori per cercare case, dai vari tipi di contratto di affitto fino ai documenti necessari.

Innanzitutto una premessa che è utile conoscere: quando si parla di case in Italia, in generale si intende appartamenti, e non case autonome. Soprattutto nelle città, grandi ma anche medie, e ormai persino nella maggior parte dei paesi, si vive in palazzi e condomini più o meno grandi.

Agenzie immobiliari, siti internet, giornali specializzati, o semplicemente girando per le strade della città: i posti dove cercare case in affitto in Italia sono vari, e molto dipende dalle esigenze ma anche dalla fortuna. Il classico cartello affisso sotto al palazzo dove c’è l’appartamento da affittare è intramontabile, e se cammini per il quartiere dove lavori, studi o dove vorresti vivere, ti conviene tenere gli occhi ben aperti perché potresti trovare un’occasione.

Ma se vuoi cercare casa in maniera più scientifica e sistematica, ci sono altri canali più affidabili: innanzitutto le varie agenzie immobiliari, che possono cambiare da città a città ma che nella maggior parte sono franchising di marchi noti e diffusi in tutta Italia. La differenza sono i costi d’agenzia, che corrispondono normalmente a 1 o 2 mensilità.

Gli annunci di case in affitto provenienti da più agenzie come dai privati si trovano anche raggruppati nei giornali specializzati in affitti e vendite di immobili.

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Lista d'attesa (nuova tabella)

Naturalmente, così come è successo per i giornali di informazione, la carta è stata sorpassata dal digitale: oggi il modo migliore per cercare casa in affitto è internet. In Italia ci sono vari siti specializzati: immobiliare.it, Subito, idealista, Casa.it, MioAffitto, affitto.it, trovacasa, soloaffitti.it, altroaffitto.it… La maggior parte delle agenzie replica gli stessi annunci, ma conviene comunque consultarne la maggior parte perché qualcosa può sempre sfuggire. 

Il sito poi rimanda all’agenzia o al privato che ha messo la casa in affitto, e da lì inizia la fase del contatto e della contrattazione. Mentre quindi la prima ricerca e scrematura può essere fatta a distanza, ti consigliamo di essere presente in Italia per le fasi successive: conviene a te, perché vedere una casa dal vivo è sempre meglio, perché le foto possono essere abbellite o escludere i lati negativi di un appartamento. Inoltre viene spesso richiesto dai proprietari che vogliono conoscere di persona gli inquilini prima di stipulare contratti di lunga durata.

Veniamo ai prezzi: quanto costa un affitto in Italia? In generale rispetto ad altri paesi, soprattutto del nord Europa, in Italia i prezzi degli affitti non sono eccessivi. Ovviamente dipende dal tipo di appartamento, ma molto dipende anche dalla città: metropoli come Milano e Roma possono arrivare a costi proibitivi in alcune zone, ma anche in città più piccole come Firenze, Bologna o Perugia, che sono centri universitari molto ambiti da studenti italiani e stranieri, i proprietari ne approfittano e la speculazione è arrivata a livelli notevoli (se sei uno studente leggi la nostra guida per affitti per studenti).

A Milano città, per esempio, a metà 2022 il costo medio di una casa al metro quadro è arrivato a superare i 20 €. Caso da notare è quello di Torino: una città grande, ricca, del nord, universitaria, con prezzi per affitto e vendita molto vantaggiosi.

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Quando stabilisci il budget per cercare casa in affitto, al costo del contratto devi essere pronto ad aggiungere altre voci. Le spese delle utenze infatti sono a carico del conduttore (cioè tu che prendi la casa in affitto): elettricità, gas, acqua (spesso inclusa nel condominio), telefono fisso e internet e pay tv (se ci sono). Anche le spese relative alla spazzatura sono a carico dell’inquilino, e attenzione perché spesso la tassa rifiuti è elevata. Per le spese di condominio la legge prevede una ripartizione tra proprietario e affittuario: al primo le spese straordinarie (lavori ecc.) al secondo quelle ordinarie, ma i contratti possono prevedere una divisione differente (di solito in favore dell’inquilino).

Ci sono poi casi, soprattutto per gli appartamenti piccoli in affitto breve (ne parliamo nel paragrafo successivo) in cui il proprietario può trovare conveniente, e l’inquilino comodo, stabilire un prezzo di affitto forfettario “tutto incluso”: un canone in cui sono comprese le spese accessorie e tutto il resto, così che tu non ti debba preoccupare di stare dietro alle scadenze. Attenzione infine, perché c’è un tipo di spesa che non dovrai affrontare: in qualità di conduttore hai diritto alla sostituzione o alla riparazione delle cose rotte o usurate.

Veniamo alla conclusione del contratto: hai trovato la casa che fa per te, non ti resta che firmare! In Italia ci sono vari tipi di contratto di affitto: normalmente la tipologia è proposta dal proprietario, ma può essere oggetto di trattativa, andatevi incontro con le rispettive esigenze. Vediamo i vari casi, ma prima una cosa: non ti preoccupare se nel contratto leggi il termine “locazione”: è così che si chiama nel diritto italiano, ma non si tratta di nulla di diverso dall’affitto.

È il contratto tipico per affitti lunghi: acanone libero o 4 + 4, cioè della durata di 4 anni che si rinnovano tacitamente per altri 4 allo scadere. Il costo e tutte le altre clausole sono liberamente decise dalle parti: normalmente è il proprietario che predispone il modello di contratto, quindi leggi attentamente e se hai problemi con la lingua o con la terminologia giuridica puoi farti consigliare. Il prezzo dell’affitto nella locazione a canone libero può essere fisso o adeguato all’inflazione (indice Istat).

Ci sono poi altri tipi di contratto che vanno sotto il nome di affitto a canone concordato: sono accomunati dal fatto che c’è un tetto massimo al prezzo, stabilito in accordi territoriali a seconda di vari parametri e caratteristiche. Ma per il resto, sono molto diversi: il primo è il contratto di affitto convenzionato, o 3 + 2. Può essere rinnovato esplicitamente alla fine dei 3 anni, per altri 3, oppure si rinnova automaticamente per altri 2. Ovviamente si può sempre dare disdetta, nei termini previsti.

Per soggiorni più brevi è previsto il contratto transitorio, che può arrivare fino a un massimo di 18 mesi. Si devono però indicare le particolari esigenze che rendono necessaria questa durata minore: mobilità dovuta alla tua professione, esigenze di studio, apprendistato, formazione professionale o ricerca di lavoro.

Per gli studenti universitari il contratto di affitto è previsto in una particolare forma: la durata è dai sei mesi ai tre anni, rinnovabile in automatico per lo stesso periodo, ma anche disdicibile. 

In generale per tutti gli affitti si può recedere prima della scadenza, ma con un preavviso che può andare da un mese a sei mesi, e che viene stabilito nel contratto.

Al momento della firma del contratto di affitto, serviranno due cose: documenti e caparra. Per quanto riguarda i documenti per affittare casa in Italia, non sono previsti particolari oneri, serve solo la carta d’identità o il passaporto, e il codice fiscale italiano . In più nella maggior parte dei casi, il proprietario come garanzia richiede di visualizzare le ultime dichiarazioni dei redditi (730 per dipendenti o Modello Unico per autonomi) o qualche altro documento che attesti la solidità economica dell’inquilino.

C’è poi la garanzia data dalla caparra: varie mensilità che vengono depositate nelle mani del locatore e che verranno restituite alla fine del periodo di affitto, se è andato tutto bene. Servono a tenere al sicuro il proprietario di casa rispetto ai danni che si possono apportare all’immobile o alle cose che ci sono dentro, o anche a risarcirlo per il  mancato pagamento o l’abbandono della casa senza preavviso. L’ammontare della caparra di solito si aggira attorno alle 3 mensilità, ma ovviamente il contratto può prevedere clausole diverse.

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