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Comment obtenir un prêt immobilier en 2021 ?

Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement et vous vous demandez comment obtenir un prêt immobilier ? N26 vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur l’obtention d’un crédit immobilier.

Temps de lecture: 7 min

Les critères pris en compte par les banques pour accorder un prêt immobilier

Avant de parler chiffres, il est important de savoir que la facilité d’obtention d’un prêt immobilier dépend de plusieurs critères établis par les banques :

  • Votre situation professionnelle. Encore aujourd’hui, avoir une situation professionnelle stable grâce à des revenus réguliers reste un critère important pour obtenir un prêt immobilier. C’est pour cela que le CDI est l’un des contrats de travail préférés des banquiers lorsqu’il s’agit de vous accorder un prêt. Il est très difficile d’obtenir un prêt sans un tel contrat. 
  • Votre apport. Autre critère décisif : la somme que vous pouvez apporter avec votre propre épargne, pour financer votre achat. En général, les établissements apprécient un apport de 10% du montant du crédit immobilier de la part de l’emprunteur. Prévoyez a minima d’avoir de quoi régler les frais de notaire. Ces derniers vont de 2% à 8% du prix d’acquisition du bien.
  • Votre taux d’endettement. Il correspond, en pourcentage, à la part de votre revenu consacré au remboursement du prêt. Il ne doit normalement pas dépasser 33 à 35% de vos revenus. Cependant, en fonction du montant de vos revenus et de votre patrimoine, le taux d’endettement peut aller de 30% à 40%. Les banques calculent également le « reste à vivre », c’est-à-dire la somme nécessaire pour couvrir les dépenses quotidiennes. Cette somme peut influer sur le pourcentage du taux d’endettement qui vous sera accordé.
  • Votre capacité d’épargne. Si vous souhaitez que la banque vous accorde sa confiance en vous prêtant une somme importante, il va falloir montrer patte blanche ! Le fait d’avoir un livret A bien garni ou tout autre plan d’épargne rassure l’établissement prêteur sur votre capacité à épargner. Il est également conseillé de ne pas avoir été à découvert les 6 derniers mois avant la demande de prêt. 
  • Votre âge et votre état de santé. Plus vous êtes jeune et en bonne santé, plus les établissements prêteurs seront enclins à vous accorder un prêt immobilier. Ce dernier courant en général sur 20 ans, les banques préfèrent prêter à une personne entre 30 et 40 ans plutôt qu’à un retraité. De même, vous devrez remplir un questionnaire de santé lors de la souscription à une assurance emprunteur, souvent indispensable pour obtenir votre crédit. Or, cette assurance peut vous être refusée si votre état de santé est jugé à risque.

Calculer sa capacité d’emprunt

Maintenant que vous avez une idée plus précise des critères d’obtention d’un crédit immobilier, place à la pratique. Quel montant exact pouvez-vous emprunter à la banque ? Pour le savoir, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Cette dernière se calcule grâce au taux d’endettement, que nous avons défini plus haut. 

Comment calculer le taux d’endettement ?

Concrètement, le taux d’endettement pour un prêt immobilier se calcule en prenant en compte vos revenus, auxquels sont soustraites vos charges régulières.

Dans le revenu, sont pris en compte votre salaire net, 13e mois, primes contractuelles, revenus non salariés, rentes, commissions lorsque vous avez une certaine ancienneté, pensions (alimentaires, retraite…) et certaines aides sociales.

Dans les charges, vous devrez prendre en compte d’éventuels remboursements de prêt en cours ou de pensions à verser. Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, le loyer n’est pas pris en compte puisque le remboursement du prêt se substituera à ce dernier.

Pour vous faire une idée plus précise, vous pouvez effectuer une .

Les frais annexes à prendre en compte dans un prêt immobilier

Vous avez obtenu une simulation du montant que vous êtes en capacité d’emprunter ? Pour ensuite bien choisir votre prêt immobilier, vous devez prendre en compte les frais annexes imputables à tout prêt. C’est ce qu’on appelle le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend  :

  • Les frais d’agence, si vous faites appel à une agence immobilière. Comptez entre 3% et 10% du prix du bien.
  • L’assurance emprunteur. Il s’agit d’une assurance décès invalidité, non obligatoire, mais souvent imposée par les banques, s’élevant généralement à environ 0,30% du montant du prêt.
  • Les frais de dossier. Ils s’élèvent à environ 1% du montant emprunté, mais peuvent être négociables.
  • La garantie. En plus de l’assurance emprunteur, les établissements de prêt demandent souvent une autre garantie, comme une hypothèque ou une caution. Comptez environ 1 à 3% du montant emprunté.
  • Éventuellement des frais de courtage, si vous passez par une agence de courtage. Comptez jusqu’à 2% du montant emprunté.
  • Le taux d’intérêt (voir paragraphe ci-dessous).

Le TAEG permet ainsi de comparer différentes offres de crédit immobilier et de choisir la plus intéressante.

Seuls les frais de notaire ne sont pas inclus dans le TAEG. Comme vu ci-dessus, ils vont de 2 à 8% du prix du logement et peuvent être payés par l’apport.

Enfin, pour bien établir votre budget d’achat immobilier, vous devrez aussi estimer les charges mensuelles de votre appartement ou maison, les charges de copropriété si vous achetez le bien en copropriété, ainsi que les frais d’entretien du bien. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le .

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Trouver le meilleur taux immobilier en faisant appel à un courtier

Le taux d’intérêt a un impact sur le montant de votre budget d’achat de maison ou appartement. Obtenir le meilleur taux immobilier est donc capital, car il permet de diminuer le coût des intérêts versés à la banque. Bonne nouvelle : ces dernières années, les taux sont historiquement bas, de l’ordre de 0,1% pour un prêt immobilier sur 20 ans. 

Pour obtenir le meilleur taux immobilier, vous devrez remplir au maximum les critères mentionnés dans le premier paragraphe de l’article, à savoir avoir un bon apport, une situation financière stable, une capacité à épargner et un taux d’endettement raisonnable. Acheter un bien cohérent avec votre projet de vie et facilement revendable peut aussi jouer sur la négociation de votre taux immobilier. 

De plus, n’hésitez pas à mettre les banques en concurrence en faisant appel à un courtier. Ce dernier, en plus de s’assurer que votre dossier de prêt immobilier est complet, dispose d’un réseau lui permettant de négocier pour vous le meilleur taux immobilier.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport est beaucoup plus compliqué qu’avec un pécule personnel. Cependant, si vous êtes un jeune actif, il se peut que vous n’ayez pas eu le temps de mettre de l’argent de côté. Rassurez-vous, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, en mettant par exemple en avant :

  • Votre âge et votre situation professionnelle. Si vous êtes jeune et que vous disposez d’un emploi qualifié stable, les banques seront plus à même de vous octroyer un prêt sans apport. Le risque de non-remboursement est en effet assez faible.
  • L’achat en vue d’un investissement locatif. Dans ce cas, les loyers devraient normalement couvrir tout ou une bonne partie du remboursement du prêt. Le risque de non-remboursement est là aussi moindre pour la banque.
  • Le faible saut de charge. Il s’agit de l’écart entre les mensualités du prêt futur et celles du loyer actuel. Si le montant du prêt à rembourser équivaut au loyer que vous payez actuellement et non supérieur de plusieurs centaines d’euros, les banques devraient être plus enclines à vous accorder un prêt immobilier sans apport.
  • L’obtention d’un taux à prêt zéro (PTZ). Ce dispositif d’accession à la propriété mis en place par l’État permet, sous certaines conditions, d’obtenir un prêt à taux zéro permettant de financer une partie de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Il est cependant accordé sous conditions de ressources et uniquement pour l’achat d’une première résidence principale. Consultez le . Un taux à prêt zéro est considéré comme un apport personnel, et peut donc renforcer votre plan de financement.

Vous savez maintenant comment obtenir un prêt immobilier et avez toutes les cartes en main pour choisir le meilleur crédit pour l’achat de votre maison ou appartement. Pour aller plus loin, découvrez toutes .

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